Tento článok platí pre Slovensko (zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, sadzby v eurách). Českú verziu nájdete na realfree.cz.
Rýchle zhrnutie
Refinancovanie je splatenie starej hypotéky novou v inej banke. Pri skončení fixácie je zadarmo, počas fixácie smie banka účtovať skutočné náklady najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Navyše môžete každý kalendárny rok bez poplatku splatiť až 30 % istiny. V roku 2026 sa refinancovanie oplatí hlavne ľuďom s úvermi z rokov 2023 a 2024 so sadzbou 4,3 % a viac, dnes sa dá dostať na 3,6 až 3,9 %. Komu končí fixácia z rokov 2020 až 2021 za 1 %, refinancovanie nepomôže, ale včasné vyjednávanie áno. Rozdiel 0,5 bodu pri 150 000 € robí 40 € mesačne. Celý proces trvá 4 až 8 týždňov, začnite pol roka pred koncom fixácie.
Banka vám dva mesiace pred koncom fixácie pošle list s novou sadzbou. Väčšina ľudí ho podpíše, lebo nechce papierovanie. A väčšina ľudí tak preplatí tisíce eur. Tento článok je návod, ako zistiť, či sa vám refinancovanie oplatí, koľko za neho zaplatíte a ako to celé prebieha, keď sa rozhodnete banku zmeniť. Aktuálne sadzby jednotlivých bánk máme v článku Úrokové sadzby hypoték 2026.
Refinancovanie, refixácia a konsolidácia: v čom je rozdiel
| Refixácia | Refinancovanie | Konsolidácia | |
|---|---|---|---|
| Čo to je | nová sadzba v tej istej banke po konci fixácie | nová hypotéka v inej banke splatí tú starú | zlúčenie hypotéky a ďalších úverov do jedného |
| Papierovanie | podpis dodatku, žiadne doklady | nová žiadosť, znalecký posudok alebo interné ocenenie, vklad záložného práva do katastra | ako refinancovanie plus doklady ku všetkým úverom |
| Poplatky | zvyčajne 0 € | 0 € pri konci fixácie, inak do 1 % istiny; kataster 66 €, posudok 150 až 300 € | ako refinancovanie, pri spotrebných úveroch bez sankcie |
| Kedy dáva zmysel | keď banka dorovná konkurenciu | keď iná banka ponúkne o 0,3 bodu a viac menej | keď splácate hypotéku a k tomu drahé úvery za 8 % a viac |
Koľko stojí odchod počas fixácie: čo hovorí zákon
Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie (§ 18) dáva spotrebiteľovi právo splatiť úver kedykoľvek, úplne alebo čiastočne. Banka si smie vypýtať len:
- úroky do dňa splatenia a skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou, spolu najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Banky toto 1 % v praxi účtujú ako paušál.
- Nič, ak splatenie súvisí s koncom fixácie alebo so zmenou úrokovej sadzby (§ 18 ods. 6). Banka vám musí nový návrh sadzby poslať najmenej 2 mesiace pred koncom fixácie.
- Nič, ak za kalendárny rok splatíte v jednej alebo viacerých splátkach najviac 30 % istiny (§ 18 ods. 2, platí od 1. 9. 2023). Pri hypotéke 150 000 € je to 45 000 € ročne zadarmo, aj mimo fixácie.
- Pri hypotéke s fixnou sadzbou na celú dobu splatnosti platia iné pravidlá, tie sú však na Slovensku zriedkavé.
Príklad: zostatok 130 000 €, do konca päťročnej fixácie zostávajú 2 roky. Sankcia najviac 1 300 €. Ak banke najprv pošlete 30 % istiny (39 000 €) ako bezplatnú mimoriadnu splátku a zvyšok 91 000 € refinancujete, sankcia klesne na 910 €. Toto banky klientom samy nepovedia.
Kedy sa refinancovanie oplatí: výpočet na jednu stránku
Pravidlo: sčítajte všetky náklady na zmenu a porovnajte ich s úsporou na splátkach do konca novej fixácie. Nič zložitejšie to nie je.
- Zistite zostatok istiny, zostávajúcu dobu fixácie a ponuku starej banky. Máte v internetbankingu alebo na telefóne.
- Zožeňte 2 až 3 ponuky inde. Chcite RPMN a zoznam podmienok (účet, poistenie), nie len sadzbu.
- Spočítajte rozdiel splátok v hypotekárnej kalkulačke pre rovnaký zostatok a rovnakú splatnosť.
- Odpočítajte náklady: sankciu starej banky (0 až 1 %), vklad záložného práva do katastra (66 €, zrýchlene 266 €), znalecký posudok (150 až 300 €, mnohé banky robia interné ocenenie bytov zadarmo), poplatok za úver (zvyčajne 0 €), rozdiel v cene povinného poistenia či účtu.
| Zostatok 150 000 €, 25 rokov | Stará sadzba | Nová sadzba | Úspora mesačne | Úspora za 5 rokov |
|---|---|---|---|---|
| Úver z jesene 2023 | 4,8 % | 3,8 % | 84 € | 5 040 € |
| Úver z roku 2024 | 4,3 % | 3,8 % | 42 € | 2 520 € |
| Úver z jari 2026 | 3,5 % | 3,8 % | −24 € | neoplatí sa |
Anuitná splátka, bez poplatkov. Nová sadzba 3,8 % zodpovedá dobrej ponuke s trojročnou fixáciou v októbri 2026.
Praktická hranica: rozdiel 0,3 bodu a viac pri konci fixácie sa oplatí vždy, náklady sú len kataster a prípadne posudok. Počas fixácie potrebujete, aby úspora do konca novej fixácie prevýšila sankciu. Pri sankcii 1 % zo 150 000 € (1 500 €) a úspore 84 € mesačne je návratnosť 18 mesiacov, potom už zarábate.
Kto by mal v roku 2026 refinancovať a kto nie
- Oplatí sa: úvery z rokov 2023 a 2024 so sadzbou 4,3 až 5 %. Dnešné dobré ponuky sú o 0,5 až 1,2 bodu nižšie. Ak vám fixácia končí v roku 2026 alebo 2027, riešte to hneď, odchod pri konci fixácie je zadarmo.
- Oplatí sa zvážiť: úvery z roku 2025 okolo 3,9 až 4,2 %, keď zoženiete ponuku pod 3,7 %. Overte, koľko by stála sankcia, a využite bezplatných 30 % istiny.
- Neoplatí sa: hypotéky z rokov 2020 až 2021 s päťročnou fixáciou za 0,8 až 1,2 %. Nová sadzba bude vždy vyššia. Tu ide o to, aby refixácia bolela čo najmenej (pozri nižšie).
- Neoplatí sa: hypotéky uzavreté na jar 2026 za 3,3 až 3,6 %. Sadzby odvtedy rastú.
Končí vám fixácia z roku 2021: ako zmierniť skok splátky
Hypotéka 150 000 € z roku 2021 za 1,0 % na 30 rokov mala splátku 482 €. Zostáva 127 000 € na 25 rokov. Pri refixácii na 3,9 % splátka vyskočí na 663 €, pri 4,3 % na 692 €. Čo s tým:
- Vyjednávajte s konkurenčnou ponukou v ruke. Stará banka vie, že odchod pri konci fixácie je zadarmo. Ponuku z listu vie zlepšiť o 0,2 až 0,4 bodu, keď ukážete, že máte kam ísť.
- Predĺžte splatnosť. Z 25 na 30 rokov zníži splátku pri 3,9 % na 599 €. Zaplatíte viac na úrokoch, ale môžete kedykoľvek splácať mimoriadne (30 % ročne zadarmo) a dobu skrátiť späť.
- Mimoriadna splátka pred refixáciou. Každých 10 000 € zníži splátku o zhruba 52 €.
- Kratšia fixácia. Trojročná je dnes lacnejšia ako päťročná a o tri roky môžu byť sadzby nižšie. Rozoberáme v porovnaní sadzieb.
Refinancovanie krok za krokom
- 6 mesiacov pred koncom fixácie: zistite zostatok, zostávajúcu dobu, aktuálne trhové sadzby. Rozmyslite si, či chcete zároveň navýšiť (rekonštrukcia) alebo zmeniť splatnosť.
- 4 až 5 mesiacov pred: oslovte 2 až 3 banky. Potrebujete: občiansky preukaz, potvrdenie príjmu alebo daňové priznanie, pôvodnú úverovú zmluvu, list vlastníctva, aktuálny zostatok. Niektoré banky ponúkajú refinancovanie bez dokladovania príjmu, ak ste doteraz splácali riadne a nenavyšujete.
- 2 mesiace pred: príde ponuka od starej banky (zákonná lehota). Porovnajte ju s ponukami inde a dajte jej šancu dorovnať.
- 6 týždňov pred: podpíšte zmluvu s novou bankou. Tá podá návrh na vklad záložného práva do katastra (66 €, do 30 dní; zrýchlene 266 €, do 15 dní).
- 30 dní pred koncom fixácie: písomne oznámte starej banke predčasné splatenie. Pri konci fixácie nová banka pošle peniaze starej, stará vystaví potvrdenie o splatení a kvitanciu na výmaz záložného práva. Vy začnete platiť novú splátku.
Celé to trvá 4 až 8 týždňov. Keď to spustíte neskoro, budete musieť buď podpísať ponuku starej banky, alebo odchádzať počas novej fixácie so sankciou.
Na čo si dať pozor
- Zľava za poistenie. 0,2 bodu dole za životné poistenie za 40 € mesačne je pri hypotéke pod 150 000 € prerobok. Spočítajte RPMN.
- Nová fixácia sa počíta od podpisu, nie od konca starej. Keď podpíšete v januári a stará fixácia končí v apríli, nová sadzba sa už nezmení, ale fixácia vám skončí skôr, než čakáte.
- Ocenenie nehnuteľnosti. Ak cena bytu od kúpy vzrástla (za posledný rok o takmer 14 %), klesne LTV a dostanete lepšiu sadzbu. Chcite nový posudok, nie prevzatie starého.
- Navýšenie. Refinancovanie s navýšením na rekonštrukciu je výhodnejšie ako spotrebný úver, ale banka bude chcieť doložiť príjem a účel. Pozor na limit DSTI (splátky do 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima) a DTI (8-násobok ročného príjmu).
- Dátum oznámenia starej banke. Predčasné splatenie oznámte písomne, zvyčajne mesiac vopred. Keď to zmeškáte, posuniete sa o mesiac a zaplatíte starú vyššiu splátku.
Časté otázky
Môžem refinancovať počas fixácie?
Áno. Banka si smie účtovať skutočné náklady najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Ak najprv využijete bezplatných 30 % istiny za kalendárny rok, sankcia sa počíta len zo zvyšku.
Je refinancovanie zadarmo pri konci fixácie?
Áno, zo zákona (§ 18 ods. 6). Platíte len vklad záložného práva do katastra (66 €) a prípadne znalecký posudok. Väčšina bánk vedie refinancovanie bez poplatku za poskytnutie.
Musím znovu dokladovať príjem?
Záleží od banky. Viaceré banky ponúkajú zjednodušené refinancovanie bez dokladovania príjmu, ak ste doteraz splácali bez problémov, nenavyšujete a nemení sa splatnosť. Pri navýšení alebo predĺžení splatnosti príjem doložíte vždy.
Čo ak mám hypotéku s partnerom a rozchádzame sa?
Refinancovanie je spôsob, ako jedného zo spoludlžníkov vyviazať: nová banka posúdi bonitu toho, kto zostáva, a splatí starý úver.
Oplatí sa refinancovať kvôli 0,2 bodu?
Pri konci fixácie pri hypotéke nad 100 000 € áno, úspora je 10 až 15 € mesačne za 66 € nákladov. Počas fixácie so sankciou nie.
Na čo nezabudnúť
- Koniec fixácie = odchod zadarmo. Počas fixácie najviac 1 % z istiny.
- 30 % istiny ročne môžete splatiť bez poplatku, aj počas fixácie.
- Oplatí sa hlavne úverom z rokov 2023 a 2024 za 4,3 % a viac.
- Rozdiel 1 bodu pri 150 000 € = 84 € mesačne.
- Štart 6 mesiacov pred koncom fixácie, proces trvá 4 až 8 týždňov.
- Porovnávajte RPMN, nie sadzbu. Poistenie a účet spočítajte.
Zdroje
- Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, § 18 (predčasné splatenie), v znení zákona č. 260/2023 Z. z.
- Národná banka Slovenska: priemerné úrokové sadzby nových úverov na bývanie, limity DSTI a DTI
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, správne poplatky za vklad (položka 11 zákona č. 145/1995 Z. z.)