Úrokové sadzby hypoték 2026: porovnanie bánk a čo čakať do konca roka

Keď ste si pred rokom robili prieskum hypoték, mohli ste rátať s tým, že sadzby budú ďalej klesať. Rok 2026 to otočil. Európska centrálna banka dvakrát zvýšila sadzby, slovenské banky ich nasledovali a človek, ktorý dnes podpisuje úver, platí citeľne viac ako ten, kto ho podpísal na jar. Tento článok priebežne aktualizujeme — čísla v tabuľke platia k 5. októbru 2026.

Aktuálne úrokové sadzby hypoték podľa bánk (október 2026)

Toto sú štandardné sadzby pre nových klientov pri financovaní do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ako ich banky zverejňujú vo svojich cenníkoch. Nie sú to najnižšie možné čísla — väčšina bánk dá zľavu za aktívny účet, poistenie alebo vyšší príjem, takže reálna ponuka býva o 0,1 – 0,3 bodu nižšia.

Cenníkové sadzby p. a. pre LTV do 80 %, stav k 5. 10. 2026 (zdroj: cenníky bánk, FinGO.sk, hyposadzby.sk; Slovenská sporiteľňa po zvýšení z 5. 10. 2026). Banky sadzby menia aj niekoľkokrát mesačne — pred podpisom si ich overte priamo v banke. Fio banka a Prima banka jednoročnú fixáciu neponúkajú.

Čo z tabuľky vidieť na prvý pohľad: trojročná fixácia je dnes takmer všade lacnejšia ako jednoročná aj päťročná. Banky tým hovoria, že očakávajú ešte nejaký čas vyššie sadzby, no v horizonte troch rokov už nie. Najväčšie banky (Slovenská sporiteľňa, VÚB) sú zároveň najdrahšie — na cenníku. V praxi sa k nim ľudia dostanú cez zľavy, ale bez vyjednávania preplatíte.

Prečo hypotéky v roku 2026 zdražujú

Ešte na jar banky súperili, kto dá nižšiu sadzbu, a dvojka na začiatku nebola výnimkou. Potom sa stali tri veci:

• ECB otočila. Európska centrálna banka v júni 2026 zvýšila depozitnú sadzbu z 2,00 % na 2,25 % a 10. septembra pridala ďalších 0,25 bodu — od 16. septembra platí 2,50 %. Dôvodom je inflácia, ktorá v eurozóne neklesá tak rýchlo, ako sa čakalo. Slovenské hypotéky sú na sadzby ECB naviazané cez ceny, za ktoré si banky požičiavajú peniaze.
• Banky reagovali rýchlo. Slovenská sporiteľňa zvýšila od 5. októbra sadzby pri všetkých fixáciách o 0,2 až 0,3 bodu, ostatné banky menili cenníky počas celého leta. Podľa NBS stúpla priemerná sadzba nových hypoték medzi marcom a augustom z 3,5 % na 3,9 %.
• Byty zdraželi o takmer 14 %. NBS v októbri upozornila, že ponukové ceny bytov boli na konci augusta medziročne vyššie o 13,8 %, kým priemerné mzdy rástli len o 3,2 %. Kto kupuje na úver, dostáva tak dvojitý úder: vyššiu cenu aj vyšší úrok.

Pre vás z toho plynie jedna praktická vec: ak máte rozbehnutú kúpu, neodkladajte žiadosť o úver. Banky držia schválenú sadzbu typicky 30 – 90 dní, takže sa dá „zamknúť" skôr, ako príde ďalšie zvýšenie.

Koľko robí rozdiel 0,3 % na splátke

Desatiny percenta znejú ako drobnosť. Pri hypotéke, ktorú splácate 30 rokov, to drobnosť nie je. Takto vyzerá úver 150 000 € na 30 rokov pri rôznych sadzbách:

Rozdiel medzi 3,6 % a 4,5 % je pri tomto úvere 78 € mesačne a 28 000 € za celú dobu. Toľko stojí „nevyjednávanie". Vlastné čísla si spočítate v našej hypotekárnej kalkulačke — ukáže aj splátkový kalendár po rokoch a porovnanie so zelenou hypotékou.

Ako porovnať hypotéky, aby vás nezaskočili poplatky

Najčastejšia chyba pri porovnaní: ľudia sa pozerajú len na úrok. Banka s najnižšou sadzbou nemusí byť najlacnejšia. Pri porovnaní ponúk si vedľa seba dajte týchto päť vecí:

1. Sadzba a podmienky zľavy. Opýtajte sa, čo musíte splniť, aby zľava platila celú fixáciu. Typicky aktívny účet s príjmom, poistenie úveru alebo nehnuteľnosti v banke. Keď podmienku prestanete plniť, sadzba vyskočí.
2. Poplatok za poskytnutie. Väčšina bánk ho v roku 2026 odpúšťa, niektoré si však pýtajú 0,5 – 1 % z úveru. Pri 150 000 € je to až 1 500 €.
3. Poistenie. Poistenie nehnuteľnosti je povinné, poistenie schopnosti splácať nie. Ak vám ho banka „balí" do zľavy, spočítajte, či zľava na úroku nie je menšia ako cena poistky.
4. Znalecký posudok. Niektoré banky akceptujú vlastný interný odhad zadarmo, inde zaplatíte znalcovi 150 – 400 €.
5. Predčasné splatenie. Pri výročí fixácie splatíte celý úver bez poplatku a zákon o úveroch na bývanie vám dovoľuje raz ročne bez poplatku splatiť aj časť istiny. Mimo toho si banka môže účtovať najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Ak plánujete predať alebo refinancovať, počítajte s tým.

Praktický tip: požiadajte dve až tri banky o záväznú ponuku na rovnaký úver (rovnaká suma, fixácia, LTV) a porovnajte celkové náklady za fixáciu, nie len úrok. Banky vedia, že ponuku konkurencie máte v ruke, a často ju dorovnajú.

Akú fixáciu zvoliť v roku 2026

Keď sadzby rastú, dlhá fixácia chráni. Keď klesajú, dlhá fixácia zväzuje. Dnes nikto nevie, ktorá z týchto dvoch fáz príde ako ďalšia, preto je rozumné rozhodovať podľa vlastnej situácie:

• 3 roky — najlacnejšia fixácia na trhu a rozumný kompromis pre väčšinu ľudí. O tri roky môžete refinancovať bez poplatku.
• 5 rokov — o 0,2 – 0,3 bodu drahšia, ale päť rokov sa nemusíte o nič starať. Vhodná pre rodiny s napnutým rozpočtom, ktoré by zvýšenie splátky o 100 € bolelo.
• 1 rok — dnes nedáva zmysel, je drahšia ako trojročná a o rok môžu byť sadzby vyššie.
• 10 rokov — ponúka len časť bánk a za výraznú prirážku. Má zmysel iba pre toho, kto chce mať istotu za každú cenu.

Končí vám fixácia? Pripravte sa na skok splátky

Ľudia, ktorí si brali hypotéku v rokoch 2020 – 2021, mali sadzby okolo 1 %. Päťročné fixácie z tohto obdobia sa teraz končia a nová sadzba bude niekde medzi 3,7 a 4,5 %. Pri úvere 150 000 € to znamená, že splátka stúpne zhruba zo 480 € na 720 € — o 240 € mesačne.

Čo s tým:

• Banka vám musí novú sadzbu oznámiť najmenej dva mesiace pred koncom fixácie. Nečakajte na list — dva až tri mesiace vopred si vypýtajte ponuky aj od iných bánk.
• Refinancovanie pri výročí fixácie je bez poplatku za predčasné splatenie. Nová banka väčšinou preberie aj zabezpečenie, zaplatíte len kolok za vklad záložného práva a prípadne posudok.
• Ak chcete nižšiu splátku, dá sa predĺžiť splatnosť (do 30 rokov, max. do 65 rokov veku). Zaplatíte viac na úrokoch, ale mesačne menej.
• Vlastná banka často dorovná ponuku konkurencie, keď jej ju ukážete. Stačí sa opýtať.

5 vecí, ktoré vám znížia sadzbu ešte pred podpisom

1. Financujte menej ako 80 % ceny. Pri LTV do 80 % dostanete základnú sadzbu, nad 80 % (do 90 %, ak banka vôbec poskytne) býva prirážka 0,3 – 0,8 bodu. Každých 10 000 € vlastných zdrojov navyše sa počíta.
2. Prineste konkurenčnú ponuku. Najjednoduchší spôsob, ako dostať zľavu. Banky majú na dorovnanie ponuky interné právomoci.
3. Využite zľavy, ktoré by ste aj tak plnili. Účet, na ktorý vám chodí výplata, alebo poistenie nehnuteľnosti, ktoré potrebujete tak či tak. Zľavu za poistenie schopnosti splácať si prepočítajte.
4. Vyčistite si bonitu. Tri mesiace pred žiadosťou splaťte kreditky a spotrebáky, zrušte nevyužité kontokorenty. Banka ich do výpočtu DSTI počíta, aj keď ich nečerpáte.
5. Kupujte úspornú nehnuteľnosť. Na byt alebo dom s energetickým certifikátom A0 alebo A1 dávajú banky zelenú hypotéku so sadzbou nižšou o 0,2 – 0,5 bodu. Koľko to robí, si porovnáte v kalkulačke.

Čo čakať do konca roka 2026

ECB po septembrovom zvýšení neprisľúbila ďalší krok, ale ani ho nevylúčila. Trh počíta s tým, že sadzby do konca roka skôr ostanú na dnešnej úrovni, prípadne mierne porastú. Pokles pod 3,5 % pri päťročnej fixácii v roku 2026 už nečakajte. Ak kupujete, rozhodujte sa podľa ceny nehnuteľnosti a svojho rozpočtu, nie podľa tipovania sadzieb — o tri roky môžete refinancovať.

A jedna vec, ktorá sadzby neovplyvní, ale vašu peňaženku áno: provízia realitky. Pri byte za 200 000 € je to s DPH 7 000 – 12 000 €, teda viac, ako ušetríte rokom vyjednávania o úroku. Na RealFree.sk kupujete priamo od majiteľov, bez provízie.

Časté otázky

Aktualizované: 6. októbra 2026. Sadzby v tabuľke sa menia, článok priebežne dopĺňame.

Zdroje: Európska centrálna banka — rozhodnutia o menovej politike z 11. 6. a 10. 9. 2026; Národná banka Slovenska — štatistika úrokových sadzieb a správa o cenách bytov (október 2026); cenníky bánk a porovnania FinGO.sk a hyposadzby.sk k 5. 10. 2026; Slovenská sporiteľňa — oznámenie o zmene sadzieb od 5. 10. 2026; zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie (predčasné splatenie, oznámenie novej sadzby). Článok má informatívny charakter, nejde o finančné poradenstvo.