Tento článok platí pre Slovensko (zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach). Českú verziu s daňou z nemovitých věcí nájdete na realfree.cz.
Rýchle zhrnutie
Priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2027 podáva do 1. februára 2027 (31. január je nedeľa) len ten, kto v roku 2026 kúpil, zdedil, dostal darom, postavil, skolaudoval alebo zmenil nehnuteľnosť. Kto predal, podáva čiastkové priznanie na zánik. Ostatní nič nepodávajú, obec im daň vyrubí sama a rozhodnutie pošle do mája. Daň je miestna: zákonná sadzba za byt je 0,033 €/m² ročne, ale obce ju vo VZN zvyšujú až desaťnásobne, v krajských mestách platíte 0,80 až 1,35 €/m², v menších obciach 0,15 až 0,50 €/m². Byt 65 m² tak stojí v Bratislave okolo 70 až 90 € ročne, na vidieku pod 20 €. Zaplatiť treba do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia, pri vyššej dani v splátkach. Pokuta za nepodanie je 5 až 3 000 €.
Kúpili ste tento rok byt bez realitky, podpísali kúpnu zmluvu, kataster zapísal vklad a dostali ste kľúče. Ešte jedna vec chýba: do konca januára podať priznanie k dani z nehnuteľností na obecnom úrade, inak vás obec vyzve a môže pokutovať. Je to jediná daň, ktorú vlastník nehnuteľnosti platí každý rok, a zároveň tá, na ktorú sa najčastejšie zabúda, lebo príde až rok po kúpe. Tento článok prejde, kto priznanie podáva, ako sa daň počíta a kedy ju zaplatiť.
Kto musí podať priznanie do 1. februára 2027
Rozhodujúci je stav k 1. januáru 2027. Priznanie podávate, ak medzi 2. januárom 2026 a 1. januárom 2027 nastala niektorá z týchto zmien:
- Kúpili ste byt, dom alebo pozemok. Rozhoduje dátum právoplatnosti rozhodnutia katastra o povolení vkladu, nie dátum podpisu zmluvy. Ak kataster vklad povolil až v januári 2027, priznanie podáte až v januári 2028.
- Zdedili ste nehnuteľnosť. Tu platí kratšia lehota: priznanie podávate do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti, ktorá vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po právoplatnosti osvedčenia o dedičstve.
- Vydražili ste nehnuteľnosť. Tiež do 30 dní od právoplatnosti príklepu.
- Dostali ste ju darom alebo ste ju darovali.
- Skolaudovali ste stavbu, prístavbu či nadstavbu, zmenili ste druh pozemku (z ornej pôdy stavebný), zmenili ste účel stavby alebo bytu, alebo sa zmenila výmera.
- Predali ste nehnuteľnosť. Podávate čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti, tiež do 31. januára. Ak ste predali len jednu z viacerých nehnuteľností v tej istej obci, čiastkové priznanie na tú jednu.
- Prenajali ste si pozemok od Slovenského pozemkového fondu alebo máte nehnuteľnosť v správe. Daňovníkom je nájomca alebo správca.
Priznanie nepodávate, keď sa nič nezmenilo, alebo keď obec zmenila sadzby vo VZN. To si obec prepočíta sama a pošle nové rozhodnutie.
Ako sa daň počíta
Daň z nehnuteľností má tri časti: daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov a nebytových priestorov. Pri byte platíte za podlahovú plochu bytu (bez balkóna a pivnice, ak nie je súčasťou bytu), pri dome za zastavanú plochu plus zvlášť za pozemok okolo neho. Podstatné: v priznaní daň nepočítate, uvádzate len výmery a druh. Výpočet urobí obec podľa svojho všeobecne záväzného nariadenia (VZN).
| Čo | Zákonná (minimálna) sadzba | Čo s tým môže obec |
|---|---|---|
| Byt a nebytový priestor | 0,033 €/m² ročne | zvýšiť vo VZN, najviac na 10-násobok najnižšej sadzby v obci; odlišne pre časti obce |
| Rodinný dom, chata, garáž | 0,033 €/m² zastavanej plochy | zvýšiť rovnako; príplatok za každé ďalšie podlažie najviac 0,33 €/m² |
| Stavebný pozemok | 0,25 % z hodnoty pozemku | hodnotu určuje VZN obce (€/m²); sadzbu môže zvýšiť najviac na 5-násobok najnižšej |
| Zastavané plochy, záhrady, ostatné plochy | 0,25 % z hodnoty | hodnota podľa prílohy zákona (napr. Bratislava 5,97 €/m², obce do 1 000 obyvateľov 1,32 €/m²) |
| Orná pôda, vinice, sady | 0,25 % z hodnoty | hodnota = bonitovaná pôdno-ekologická jednotka podľa prílohy č. 1 |
| Lesy, rybníky | 0,25 % z hodnoty | hodnota podľa znaleckého posudku alebo VZN |
V praxi je zákonná sadzba len spodná hranica. Takmer každá obec ju vo VZN zvýšila, v krajských mestách niekoľkonásobne, a od roku 2024 väčšina miest sadzby ešte zdvihla kvôli nákladom na energie a mzdy. Orientačné sadzby za byty na rok 2026: Bratislava 1,00 až 1,35 €/m² podľa mestskej časti, Košice 1,10 až 1,27 €/m², Žilina okolo 1,00 €/m², okresné mestá 0,40 až 0,80 €/m², obce 0,15 až 0,40 €/m². Presné číslo nájdete vo VZN svojej obce na jej webe alebo v Centrálnom registri VZN.
Príklady: koľko zaplatíte
| Nehnuteľnosť | Výpočet (sadzba podľa VZN) | Daň za rok |
|---|---|---|
| Byt 65 m², Bratislava, sadzba 1,20 €/m² | 65 × 1,20 | 78 € |
| Byt 65 m², Košice, sadzba 1,143 €/m² | 65 × 1,143 | 74,30 € |
| Byt 65 m², okresné mesto, sadzba 0,50 €/m² | 65 × 0,50 | 32,50 € |
| Dom 120 m² zastavanej plochy, 2 podlažia, záhrada 800 m², obec 3 000 obyvateľov | dom: 120 × (0,25 + 0,10 za podlažie) = 42 €; záhrada: 800 × 1,85 €/m² × 0,40 % = 5,92 € | 47,92 € |
| Chata 50 m² v rekreačnej obci so sadzbou 1,00 €/m² | 50 × 1,00 | 50 € |
Sadzby sú ilustračné podľa VZN z roku 2026, každá obec má vlastné. Daň sa zaokrúhľuje na eurocenty nadol. Obec môže ustanoviť, že daň do 5 € nevyrubí.
Ako priznanie podať
- Tlačivo je jednotné pre celé Slovensko (vydáva ho Ministerstvo financií): „Priznanie k dani z nehnuteľností, k dani za psa, k dani za predajné automaty a k dani za nevýherné hracie prístroje“. Stiahnete ho z webu obce alebo Ministerstva financií. Vypĺňate len oddiely, ktoré sa vás týkajú: II. pozemky, III. stavby, IV. byty.
- Elektronicky cez portál slovensko.sk (služba „Podávanie daňového priznania k dani z nehnuteľností“) s občianskym preukazom s čipom, alebo cez elektronickú podateľňu obce, ak ju má. Bratislava, Košice a väčšina krajských miest to umožňujú.
- Papierovo osobne alebo poštou na obecný či mestský úrad, kde nehnuteľnosť leží. Rozhoduje dátum podania na pošte.
- Prílohy: kópia rozhodnutia o povolení vkladu z katastra alebo listu vlastníctva, pri dedičstve osvedčenie o dedičstve, pri kolaudácii kolaudačné rozhodnutie.
- Spoluvlastníci podávajú každý za svoj podiel, alebo sa dohodnú, že priznanie podá jeden z nich za všetkých (dohodu uvediete v priznaní). Manželia v BSM: podáva jeden.
- Nehnuteľnosti v dvoch obciach = dve priznania na dva úrady.
Kedy a ako zaplatiť
- Obec vám pošle rozhodnutie o vyrubení dane, zvyčajne v marci až máji 2027. Obsahuje výšku dane, číslo účtu, variabilný symbol a splátky.
- Daň je splatná do 15 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia (rozhodnutie je právoplatné 30 dní po doručení, ak sa neodvoláte, alebo skôr, ak sa odvolania vzdáte).
- Obec môže daň rozdeliť na splátky; väčšie mestá to robia pri dani nad 33 € až 100 € (napríklad tri splátky do konca mája, augusta a októbra). Celú daň môžete zaplatiť naraz v prvej splátke.
- Platba: prevodom na účet obce s variabilným symbolom z rozhodnutia, QR kódom, v hotovosti alebo kartou v pokladni úradu. Od roku 2026 posielajú väčšie mestá rozhodnutia aj do elektronickej schránky na slovensko.sk, ak ju máte aktivovanú.
Pokuty a čo keď zabudnete
- Nepodanie alebo oneskorené podanie priznania: pokuta 5 až 3 000 €, najviac však do výšky vyrubenej dane (§ 155 daňového poriadku). Pri bežnom byte s daňou 50 € teda pokuta nepresiahne 50 €, ale obec ju uložiť môže.
- Nepodanie ani po výzve: obec vyrubí daň podľa pomôcok (z katastra) a uloží pokutu v hornej časti sadzby.
- Oneskorená platba: úrok z omeškania 4-násobok základnej sadzby ECB ročne, najmenej 15 % p. a., z dlžnej sumy za každý deň omeškania.
Keď zistíte, že ste priznanie nepodali, podajte ho hneď, aj po termíne. Obec má údaje z katastra, takže na vás skôr či neskôr príde, a dobrovoľné podanie sa pri pokute zohľadňuje.
Oslobodenia a zníženia
Zo zákona sú oslobodené nehnuteľnosti štátu, obcí, VÚC, cirkví, verejné komunikácie a vybrané pozemky (napríklad močiare, ochranné pásma). Obec môže vo VZN znížiť alebo odpustiť daň pre:
- ľudí nad určitý vek (obvykle 62, 65 alebo 70 rokov), ak v byte alebo dome bývajú,
- držiteľov preukazu ŤZP a ŤZP-S, osoby v hmotnej núdzi, prevažne alebo úplne bezvládne osoby,
- stavby a byty, ktorých využitie je obmedzené z dôvodu rozsiahlej rekonštrukcie, stavebnej uzávery alebo umiestnenia na podkopanom pozemku,
- pozemky v chránených územiach, remízky, vetrolamy.
O zníženie treba požiadať v priznaní alebo v čiastkovom priznaní do 31. januára, inak obec úľavu neprizná. Výnimka: vekovú úľavu obce uplatňujú automaticky podľa dátumu narodenia, ak to VZN ustanovuje.
Kupujete alebo predávate v roku 2026 a 2027? Praktické dopady
- Kupujúci platí daň za celý rok 2027, aj keď vklad bol povolený 31. decembra 2026. Predávajúci za rok 2027 neplatí nič. Niektoré kúpne zmluvy to riešia pomerným vyrovnaním, zákon to nevyžaduje.
- Vklad v januári: ak kataster vklad povolil až v januári 2027, daňovníkom za rok 2027 je ešte predávajúci a kupujúci podáva priznanie až v januári 2028. Predávajúci by mal daň za rok 2027 preniesť do kúpnej ceny alebo si ju nechať refundovať.
- Daň z nehnuteľností nie je daň z prevodu. Tá bola zrušená v roku 2005. Pri kúpe neplatíte žiadnu jednorazovú daň, pri predaji môže vzniknúť daň z príjmu, pozrite Daň z predaja nehnuteľnosti 2026.
- Prenajímateľ si daň z nehnuteľností uplatní ako výdavok pri dani z príjmu z prenájmu (§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.), ak vedie skutočné výdavky.
- Po kúpe si overte list vlastníctva, výmery z neho prepisujete do priznania.
Časté otázky
Kúpil som byt v roku 2026, kedy podávam priznanie?
Do 1. februára 2027 (31. 1. je nedeľa), ak kataster povolil vklad najneskôr 1. januára 2027. Daň zaplatíte do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia obce, ktoré príde na jar.
Musím priznanie podávať každý rok?
Nie. Len pri zmene. Potom vám obec každý rok pošle rozhodnutie sama.
Koľko je daň z bytu?
Typicky 20 až 90 € ročne podľa mesta. V Bratislave pri byte 65 m² okolo 70 až 90 €, v okresnom meste 25 až 50 €, na vidieku pod 20 €.
Čo ak nehnuteľnosť vlastníme s partnerom napoly?
Buď podá každý priznanie za svoju polovicu, alebo sa dohodnete, že priznanie podá jeden za oboch, a dohodu vyznačíte v tlačive. Manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve podávajú jedno priznanie.
Zdedil som dom, mám čas do januára?
Nie. Pri dedičstve a dražbe je lehota 30 dní od vzniku daňovej povinnosti, teda od prvého dňa mesiaca po právoplatnosti osvedčenia o dedičstve alebo príklepu.
Na čo nezabudnúť
- Priznanie do 1. 2. 2027 podáva len ten, kto v roku 2026 nadobudol, postavil alebo zmenil nehnuteľnosť. Predávajúci podáva čiastkové priznanie.
- Dedičstvo a dražba: 30 dní, nie január.
- Daň počíta obec podľa VZN, v priznaní sú len výmery. Sadzby sa medzi obcami líšia desaťnásobne.
- Platba do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia, väčšie sumy v splátkach.
- O úľavu (vek, ŤZP) treba požiadať v priznaní do 31. 1.
- Kupujúci platí celý rok, aj keď kúpil v decembri.
Zdroje
- Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, § 4 až § 21 (daň z nehnuteľností), § 99a až § 99h (priznanie, lehoty)
- Zákon č. 563/2009 Z. z., daňový poriadok, § 155 (pokuty), § 156 (úrok z omeškania)
- Hlavné mesto Bratislava: Daň z nehnuteľností, sadzby a tlačivá
- Mesto Košice: Miestne dane, VZN č. 132
- Ministerstvo financií SR: vzor priznania k dani z nehnuteľností