Výpis z listu vlastníctva 2026: ako ho získať, koľko stojí a čo v ňom hľadať pred kúpou

Kupujete byt, prenajímate si dom, alebo len chcete vedieť, komu patrí pozemok za plotom? Odpoveď je v katastri nehnuteľností. Je verejný a to je obrovská výhoda. Lenže list vlastníctva vyzerá na prvý pohľad ako účtovný výkaz. Ukážeme vám, kde ho získať, koľko stojí a hlavne čo v ňom čítať, kým pošlete zálohu.

Katasterportál a ESKN: čo uvidíte zadarmo

Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) prevádzkuje dve bezplatné aplikácie: Katasterportál a novšie ESKN s mapou ZBGIS. Zadáte obec, katastrálne územie a číslo parcely, súpisné číslo domu alebo priamo číslo listu vlastníctva.

Bez registrácie uvidíte:

• celý list vlastníctva vrátane mena a adresy vlastníka a jeho spoluvlastníckeho podielu,
• parcely s výmerou, druhom pozemku a spôsobom využívania, stavby so súpisným číslom, byty s podielom na spoločných častiach,
• ťarchy: záložné právo, vecné bremená, exekúcie, predkupné právo,
• plombu, teda informáciu, že na liste vlastníctva práve prebieha konanie.

Na rozdiel od Česka slovenský kataster meno vlastníka neskrýva. Vyhľadávať podľa mena však verejnosť nemôže, len podľa nehnuteľnosti.

Na prvú orientáciu to stačí. Keď idete na obhliadku bytu, pozrite si list vlastníctva vopred. Ak je v časti C „záložné právo v prospech banky“ a majiteľ o hypotéke nehovoril, máte prvú otázku na obhliadku.

Úradný výpis z listu vlastníctva: kde a za koľko

Výpis z Katasterportálu je informatívny, má na sebe poznámku „neslúži na právne úkony“. Na kúpnu zmluvu, hypotéku, dedičské konanie alebo súd potrebujete úradný výpis z listu vlastníctva, použiteľný na právne úkony. Máte tri cesty.

Poplatky podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch (položka 10) v znení od apríla 2024, stav k októbru 2026. Novela katastrálneho zákona účinná od júla 2026 mení ďalšie poplatky katastra, pred návštevou si aktuálnu sumu overte.

Bežný byt má list vlastníctva s jednou bytovou jednotkou, takže zaplatíte 12 € na úrade alebo 6 € elektronicky. Elektronický výpis podpísaný kvalifikovanou pečaťou má rovnakú váhu ako papierový.

Tip pre kupujúcich: výpis si dajte urobiť vy, nie predávajúci. Je to pár eur a máte istotu, že je aktuálny a nikto v ňom nič neprelepil. Notár alebo advokát si ho pri úschove aj tak stiahne znova v deň podpisu.

Ako čítať list vlastníctva: časti A, B, C

Slovenský list vlastníctva má tri hlavné časti. Pri kúpe vás zaujímajú hlavne dve z nich.

Hlavička

Okres, obec, katastrálne územie a číslo LV. Skontrolujte, že sedí s adresou z inzerátu. Preklep v čísle parcely je najčastejšia chyba v kúpnych zmluvách.

Časť A: majetková podstata

Zoznam toho, čo na LV patrí: parcely registra „C“ alebo „E“ s výmerou a druhom pozemku, stavby so súpisným číslom, byty a nebytové priestory s číslom vchodu, poschodia a bytu. Pri byte si overte, že k nemu patrí aj pivnica alebo garážové státie, ak ich predávajúci ponúka. Keď nie sú v časti A, nie sú súčasťou bytu a predávajú sa zvlášť, alebo vôbec.

Pozor na parcely registra „E“. Sú to pôvodné pozemky, ktoré v teréne nemusia zodpovedať dnešnému stavu. Kúpa domu „na éčkovej parcele“ bez geometrického plánu je recept na spor so susedmi.

Časť B: vlastníci a iné oprávnené osoby

Meno, adresa, spoluvlastnícky podiel a titul nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve). Ak vidíte dve mená s podielom 1/2, musia zmluvu podpísať obaja. Pri manželoch je väčšinou podiel 1/1 v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM) a opäť podpisujú obaja. Jeden podpis z páru nestačí, aj keby druhý „súhlasil po telefóne“.

Titul nadobudnutia a jeho dátum sa vám zíde pri dani z predaja: päťročný test sa počíta od nadobudnutia.

Časť C: ťarchy

Najdôležitejšia časť pre kupujúceho. Tu sa zapisujú:

• záložné právo – najčastejšie hypotéka v prospech banky. Nie je to problém, ale kúpna cena musí najprv splatiť úver. Rieši sa cez notársku alebo advokátsku úschovu a kvitanciu banky na výmaz. Pozor aj na záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. – zapisuje sa zo zákona a kryje dlhy na fonde opráv.
• vecné bremeno – právo cudzej osoby nehnuteľnosť užívať. Právo doživotného bývania rodičov, právo prechodu cez záhradu, vedenie plynovodu. Niektoré bremená vám nevadia, iné byt prakticky znehodnotia. Vždy si vyžiadajte zmluvu, ktorou bolo zriadené.
• predkupné právo – niekto iný má právo kúpiť nehnuteľnosť skôr ako vy. Pri spoluvlastníckom podiele platí zo zákona pre ostatných spoluvlastníkov (§ 140 Občianskeho zákonníka).
• exekučný príkaz, poznámka o exekúcii, konkurz – stop. Bez exekútora alebo správcu sa nič predať nedá a záloha poslaná majiteľovi je preč.
• zákaz nakladania – vlastník nehnuteľnosť nesmie previesť bez súhlasu banky alebo súdu.

Plomba

Nad listom vlastníctva alebo v jeho závere uvidíte text „Plomba vyznačená na základe …“ s číslom konania. Znamená, že na katastri leží návrh, o ktorom sa ešte rozhoduje. Môže to byť vklad hypotéky, prevod na niekoho iného alebo exekúcia. Kým plomba nezmizne, neviete, ako LV dopadne. Nikdy nepodpisujte kúpnu zmluvu, kým neviete, čo je za plombou.

Päť vecí, ktoré si na výpise skontrolujte pred kúpou

1. Predáva naozaj vlastník? Meno v časti B musí sedieť s občianskym preukazom človeka, s ktorým rokujete. Pri firme overte konateľa v obchodnom registri.
2. Sú v časti A všetky veci z inzerátu? Pivnica, parkovacie státie, podiel na pozemku pod domom, záhrada pri radovke.
3. Čo je v časti C? Hypotéka je bežná, exekúcia je koniec rokovania. Vecné bremeno chcite vidieť v zmluve.
4. Nie je tam plomba? Ak áno, spýtajte sa, čo je za ňou, a počkajte na rozhodnutie katastra.
5. Sedí výmera? Byt inzerovaný ako 72 m² s 54 m² na LV je problém, aj keď má „veľkú loggiu“.

Rovnaké body si ustrážte aj pri prenájme. Nájomnú zmluvu môže podpísať len vlastník alebo človek s plnou mocou. Podvodníci s cudzími bytmi vyberajú zábezpeky práve od ľudí, ktorí si LV neotvorili.

Aký starý smie výpis byť

Zákon lehotu neurčuje. V praxi chcú banky a notári výpis nie starší ako 3 mesiace a pre kúpnu zmluvu ideálne z toho istého dňa. Pri úschove si ho notár stiahne ráno v deň podpisu a znova pri podaní návrhu na vklad. Ak si výpis obstarávate sami, urobte to tesne pred podpisom.

Koľko trvá vklad do katastra

Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní. Pri zrýchlenom konaní za vyšší poplatok do 15 dní. Počas tejto doby je na LV plomba a nehnuteľnosť sa nedá ďalej previesť. Elektronický návrh na vklad cez slovensko.sk má opäť polovičný správny poplatok.

Čo robiť, keď v katastri niečo nesedí

Preklep v mene, zlá výmera, stavba, ktorá v katastri nie je. Rieši sa návrhom na opravu chyby alebo ohlásením zmeny údajov na katastrálnom odbore okresného úradu. Pri stavbe nezapísanej v katastri (častá pri starších prístavbách a garážach) potrebujete geometrický plán a doklad, že stavba smie stáť. Bez zápisu ju nemožno predať ani na ňu vziať hypotéku. Ak chystáte predaj, tieto veci doriešte skôr, než dáte inzerát. Kupujúci s hypotékou vám inak odpadne pri znaleckom posudku.

Časté otázky

Môžem zistiť, komu patrí dom, len podľa adresy?

Áno. Na Katasterportáli alebo v ESKN zadáte obec a súpisné číslo a meno vlastníka uvidíte zadarmo.

Dá sa vyhľadať, čo všetko vlastní jeden človek?

Nie. Vyhľadávanie podľa mena kataster verejnosti neumožňuje. Výnimkou sú osoby s právnym záujmom, napríklad exekútor alebo notár v dedičskom konaní.

Stačí banke výpis z Katasterportálu?

Nie. Informatívny výpis neslúži na právne úkony. Banka, notár aj súd chcú úradný výpis z okresného úradu, pošty alebo elektronický cez slovensko.sk.

Koľko stojí výpis z listu vlastníctva pre byt?

12 € na okresnom úrade alebo pošte, 6 € elektronicky cez slovensko.sk. Pri väčšom počte parciel na jednom LV sa poplatok násobí za každých začatých 20.

Ako dlho trvá zápis do katastra po kúpe?

Do 30 dní, v zrýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu na vklad.

Na čo nezabudnúť

• Katasterportál a ESKN sú zadarmo, aj s menom vlastníka. Na právne úkony ale nestačia.
• Úradný výpis: 12 € na úrade či pošte, 6 € elektronicky.
• Čítajte časť A (čo sa predáva), B (kto predáva a aký má podiel) a C (záložné právo, bremená, exekúcia).
• Plomba znamená stop, kým neviete, čo je za ňou.
• Výpis nie starší ako 3 mesiace, na podpis ideálne z toho istého dňa.

Zdroje

• ÚGKK SR: Katasterportál
• ÚGKK SR: ESKN a ZBGIS
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, sadzobník, položka 10
• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností (katastrálny zákon)