Realitné podvody 2026: ako spoznať podvodný inzerát a neprísť o tisíce eur

Tento článok sme nepísali od stola. Presne takéto schéma sa nedávno pokúsil rozbehnúť inzerent u nás na RealFree — desiatky inzerátov s bytmi za podozrivo nízke ceny. Účet sme zablokovali a inzeráty stiahli, ale samotná ponuka, ktorú rozposielal záujemcom, je taká učebnicová, že si zaslúži rozbor. Pretože rovnaké e-maily dnes chodia ľuďom z realitných portálov v Česku aj na Slovensku.

Anatómia podvodu: reálny prípad

Záujemca napíše na inzerát bytu 3+kk za 3 milióny Kč (cca 122 000 €) — hlboko pod trhovou cenou. Obratom mu príde dlhý, profesionálne vyzerajúci e-mail. Kľúčové body (parafrázujeme skutočnú ponuku, len bez identifikačných údajov):

• Kúpna cena 3 000 000 Kč, k tomu provízia 250 000 Kč (cca 10 000 €) — vyše 8 %, realitky si bežne berú 3–5 %
• Rezervačná záloha 110 000 Kč a k tomu 1. časť provízie 110 000 Kč splatná do 3 dní od podpisu rezervačnej zmluvy — spolu takmer 9 000 €
• Nehnuteľnosť je „zaťažená právnymi vadami — dlhmi súčasných vlastníkov", ktoré firma „vyplatí z vlastných prostriedkov, ale až po rezervácii"
• Obhliadka? Až po zaplatení. „Obhliadky organizujeme po vyrovnaní dlhov, ktoré je podmienené rezerváciou."
• A perla na záver, ktorú podvodník napíše sám: pred podpisom kúpnej zmluvy „nie je súčasný vlastník obmedzený vo svojich dispozičných právach k nehnuteľnosti".

Preložené do ľudskej reči: pošlete cudzej firme takmer 9 000 € za byt, ktorý ste nikdy nevideli, ktorý firme nepatrí — a ktorého skutočný vlastník ho môže kedykoľvek predať niekomu inému, pretože ho nič neobmedzuje. Žiadnu reálnu protihodnotu za svoje peniaze nemáte. Potom sa už len odkladá obhliadka („stále vyplácame dlhy") a nakoniec prestanú dvíhať telefón. Vymáhanie je zámerne sťažené šikovne napísanou rezervačnou zmluvou.

10 varovných signálov, že ide o podvod

1. Cena výrazne pod trhom. Byt o 20–40 % lacnejší než porovnateľné? To je návnada. Pozrite si ceny podobných nehnuteľností v okolí na viacerých portáloch a porovnajte.
2. Platba vopred — pred obhliadkou. Rezervácia, záloha, „poplatok za rezerváciu termínu", časť provízie… Akákoľvek platba predtým, než nehnuteľnosť vidíte, je stopka. Bez výnimiek.
3. Obhliadka podmienená peniazmi. Seriózny predávajúci vám nehnuteľnosť ukáže zadarmo. Vždy.
4. „Nehnuteľnosť je zaťažená dlhmi, ale my to vyriešime." Kúpa nehnuteľnosti v exekúcii legálne existuje, ale rieši sa cez úschovu a výmaz záložných práv podmienený v kúpnej zmluve — nikdy cez zálohu poslanú sprostredkovateľovi „na vyplatenie dlhov".
5. Predávajúci nie je vlastník. Meno v inzeráte či e-maile nesedí s katastrom? Koniec debaty. Do katastra nahliadnete zadarmo cez portál ESKN alebo mapový klient ZBGIS — zaberie to minútu.
6. Premrštená alebo delená provízia. 8 % provízia, navyše splatná po častiach vopred, je nezmysel. A mimochodom — prečo vôbec platiť províziu, keď kupujete „bez realitky"?
7. Podivná firma. Vyhľadajte si IČO v obchodnom registri a živnostenskom registri. Keď má „realitná" firma v predmete podnikania pranie bielizne, výkopové práce a cestovnú agentúru, ale chýba sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (na Slovensku viazaná živnosť), je zle.
8. Firemný e-mail na gmail.com či azet.sk, telefón, ktorý nikde inde neexistuje, web s podozrivo dlhou doménou registrovaný pred pár mesiacmi.
9. Tlak na rýchlosť. „Enormný záujem, neváhajte, do 3 dní…" Podvodník potrebuje, aby ste nepremýšľali.
10. Žiadosť o osobné údaje vopred. Rodné číslo, kópie dokladov alebo „údaje pre právne oddelenie" skôr, než čokoľvek prebehlo — materiál na ďalšie podvody.

Ako si protistranu overiť za 10 minút (a zadarmo)

• Kataster nehnuteľností (kataster.skgeodesy.sk): kto je vlastník, aké sú na liste vlastníctva záložné práva, exekúcie a vecné bremená. Nahliadanie je bezplatné, funguje aj cez mapový klient ZBGIS.
• Obchodný register SR (orsr.sk): existencia firmy, dátum vzniku, konatelia. Čerstvo založená s.r.o. s náhodnou zmesou činností = varovanie.
• Živnostenský register (zrsr.sk): realitný sprostredkovateľ musí mať viazanú živnosť „sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)" — vyžaduje vzdelanie alebo prax.
• Meno + telefón do vyhľadávača: obete podvodov sa často ozývajú v diskusiách. Skúste aj číslo bez medzier a s predvoľbou.
• Register úpadcov a Centrálny register exekúcií (cre.sk, za malý poplatok): pri „zadlžených" nehnuteľnostiach zistíte skutočný stav dlhov — a či vôbec existujú.

Ako vyzerá bezpečná kúpa (správne poradie krokov)

Pre porovnanie — takto prebieha seriózna kúpa, či už s realitkou, alebo bez nej:

1. Obhliadka nehnuteľnosti. Osobne, zadarmo, pokojne opakovane.
2. Overenie vlastníka a právneho stavu v katastri (list vlastníctva, záložné práva, bremená).
3. Rezervačná zmluva — až teraz, a rezervačná záloha sa skladá ideálne do notárskej alebo advokátskej úschovy, nie na účet sprostredkovateľa.
4. Kúpna zmluva skontrolovaná vaším advokátom; kúpna cena ide do úschovy (notárskej, advokátskej alebo bankovej vinkulácie).
5. Návrh na vklad do katastra. Peniaze sa z úschovy uvoľňujú predávajúcemu až po prepise vlastníctva — a pri zadlžených nehnuteľnostiach až po výmaze záložných práv.
6. Odovzdanie s odovzdávacím protokolom a prepisom energií.

Všimnite si: v celom procese neexistuje jediný okamih, keď by ste posielali peniaze niekomu inému než do úschovy — a vždy až po obhliadke a overení. Kto od vás chce čokoľvek iné, nehrá fér.

Ďalšie podvodné schémy, na ktoré si dať pozor

Zálohový podvod so „zadlženou" nehnuteľnosťou je najdrahší, ale zďaleka nie jediný. Toto sú ďalšie schémy, ktoré sa v Česku aj na Slovensku aktuálne točia:

Falošný prenájom („majiteľ v zahraničí")

Krásny byt, nájomné o tretinu pod trhom. „Majiteľ" je bohužiaľ pracovne v Londýne či Nórsku, a tak obhliadku ponúka až po zaplatení kaucie a prvého nájomného — prípadne posiela kľúče „kuriérom cez sprostredkovateľskú službu". Byt buď neexistuje, alebo patrí niekomu úplne inému a fotky sú ukradnuté z iného inzerátu. Obrana je rovnaká: žiadne peniaze pred osobnou obhliadkou a pri prenájme vždy chcieť doložiť vlastníctvo (výpis z katastra si urobíte sami zadarmo).

Dvojitý prenájom toho istého bytu

Podvodník si byt krátkodobo prenajme (napríklad cez Airbnb), urobí v ňom „obhliadky" piatim záujemcom, od každého vyberie kauciu a prvé nájomné v hotovosti — a zmizne. Varovný signál: tlak na hotovosť, náhlenie, neochota podpísať riadnu nájomnú zmluvu s identifikáciou vlastníka. Kauciu vždy posielajte prevodom až po podpise zmluvy s overeným vlastníkom.

Phishing na „overenie totožnosti"

Po prvom kontakte vám príde odkaz na „overenie profilu" napodobňujúci známy portál alebo platobnú bránu — chce údaje o karte alebo prihlásenie do bankovníctva. Portály (vrátane nás) od vás nikdy nechcú platobné údaje kvôli „overeniu". Odkazy z e-mailov a chatov kontrolujte a radšej píšte adresu portálu ručne.

Podvod na predávajúcich: falošný kupec

Mieri aj na majiteľov: „kupec zo zahraničia" chce kúpiť hneď a bez obhliadky, len potrebujete zaplatiť „overovací poplatok", „notársku rezerváciu" alebo poslať peniaze na „prepojenie účtov". Skutočný kupujúci vám nikdy nemá dôvod hovoriť, aby ste kamkoľvek posielali peniaze — tok peňazí ide vždy len smerom k predávajúcemu, cez úschovu.

Predražené „zoznamy obhliadok"

Firma inzeruje neexistujúce lacné byty; po zavolaní vám za poplatok ponúkne „prístup do databázy majiteľov" alebo „zoznam obhliadok". Databáza je mŕtva alebo opísaná z verejných inzerátov. Seriózny portál od záujemcu o kontakt na majiteľa nechce ani cent.

Stretli ste podvodníka? Čo robiť

• Nič neplaťte a neposielajte osobné údaje — ani „nezáväznú" zálohu, ani kópiu občianskeho.
• Uchovajte dôkazy: e-maily, screenshoty inzerátu aj konverzácie, číslo účtu, na ktoré chceli platbu.
• Nahláste to portálu. Na RealFree je pri každom inzeráte aj konverzácii tlačidlo Nahlásiť — každé hlásenie riešime a podvodné účty blokujeme vrátane všetkých ich inzerátov.
• Oznámte to Polícii SR — pokus o podvod je trestný čin (§ 221 Trestného zákona). Trestné oznámenie môžete podať na ktorejkoľvek policajnej stanici alebo na prokuratúre.
• Ak ste už zaplatili, okamžite kontaktujte svoju banku — čerstvú platbu sa niekedy podarí zastaviť — a advokáta.

Čo proti podvodom robíme na RealFree

• Nahlasovanie priamo z inzerátu aj konverzácie — s dôvodmi ako „podozrenie na podvod" alebo „žiada platbu vopred". Hlásenia nám chodia okamžite a riešime ich prednostne.
• Blokácia vrátane inzerátov: zablokovaný účet zmizne z webu s celou svojou inzerciou.
• Bezpečnostné zásady priamo v podmienkach používania a na stránke pre záujemcov.
• Vzory zmlúv zadarmo — rezervačná aj kúpna zmluva podľa slovenského práva, aby ste nemuseli podpisovať cudzie šablóny.
• A hlavne: RealFree od záujemcov nikdy nechce žiadne platby. Kontakt kupujúceho s majiteľom je zadarmo — ktokoľvek od vás v mene „portálu" chce peniaze, je podvodník.

Časté otázky

Je kúpa nehnuteľnosti v exekúcii vždy podvod?

Nie — legálne to ide a dajú sa tak kúpiť nehnuteľnosti pod trhovou cenou. Rozdiel je v mechanike: pri serióznom obchode idú peniaze do úschovy a dlhy sa vyrovnávajú z kúpnej ceny pri prevode, s výmazom záložných práv podmieneným v zmluve. Pri podvode posielate peniaze sprostredkovateľovi vopred „na vyplatenie dlhov" — a to je presne to, čo nikdy nerobte.

Je normálne platiť rezervačnú zálohu?

Áno, rezervačná záloha je bežná — ale až po obhliadke, po overení vlastníka a ideálne do notárskej či advokátskej úschovy. Rozumná výška je v ráde tisícov eur, nie 9 000 € pred obhliadkou.

Ako spoznám, že hovorím so skutočným vlastníkom?

Meno si overte v katastri (nahliadanie cez ESKN alebo ZBGIS je zadarmo) a pri obhliadke požiadajte o doklad totožnosti. Ak koná sprostredkovateľ, chcite plnú moc od vlastníka a overte si jeho živnosť v živnostenskom registri.

Prišiel mi podobný e-mail. Mám naň vôbec reagovať?

Nie. Neodpovedajte, nič neplaťte, neposielajte údaje. Nahláste inzerát na portáli, kde ste ho našli, a e-mail si uschovajte ako dôkaz.

Čo ak som už zaplatil?

Okamžite volajte svojej banke (pokus o zastavenie platby), podajte trestné oznámenie na Polícii SR a kontaktujte advokáta. Čím skôr, tým väčšia šanca. A nenechajte sa zlomiť „vratkou za poplatok" — to býva druhé kolo toho istého podvodu.

Článok vychádza zo skutočného prípadu zachyteného na RealFree v júli 2026; identifikačné údaje neuvádzame. Sumy v Kč sú prepočítané orientačným kurzom. Nejde o právne poradenstvo — v konkrétnom prípade sa obráťte na advokáta.