TL;DR — kde je hranica
Podľa Občianskeho zákonníka:
| Typ opravy | Cena | Kto platí |
|---|---|---|
| Drobné | do 20 € za zásah | Nájomník |
| Bežná údržba | celkový ročný limit 2 €/m² | Nájomník |
| Vše ostatné | nad limit | Prenajímateľ |
Príklad: byt 60 m² → ročný limit drobných opráv = 120 €.
1. Čo MUSÍ platiť nájomník
✅ Sanitárne vybavenie: výmena kohútika, sifón, splachovadlo ✅ Elektroinštalácia: žiarovka, zásuvka (do 20 €), poistka ✅ Dvere, okná, zámky: výmena zámku, klika, tesnenie okien ✅ Drobné stavebné: vyspravenie dierok, drobné opravy parkiet ✅ Bežná údržba: umývanie okien, vysávanie, čistenie odpadu
2. Čo MUSÍ platiť prenajímateľ
❌ Stavebné: strecha, zateplenie, výmena okien, statika ❌ Kúrenie: výmena kotla, servis, oprava radiátorov ❌ Veľké spotrebiče: výmena chladničky, sporáka, práčky ❌ Elektroinštalácia nad rámec: rekonštrukcia rozvodov ❌ Vodoinštalácia nad rámec: výmena stúpačiek, boiler ❌ Spoločné priestory: výťah, schodisko
3. 5 sporných situácií
Žiarovka u kotla
→ Žiarovka vždy nájomník (50 ¢), bez ohľadu na zariadenie.
Kvapká sprcha — utiahnuť tesnenie
→ Drobná oprava → nájomník. Ale ak opakované každé 3 mes. → vada zariadenia → prenajímateľ.
Práčka prestala prať (poskytnutá s bytom)
→ Nová stála 300 € (3 roky stará) → prenajímateľ.
Kotol praskol — výmena 1 400 €
→ Prenajímateľ (nad limit, štrukturálne).
Pleseň v škáre kúpeľne
→ Z kondenzácie (slabé vetranie) → nájomník čistí. → Z presakovania (zlá strecha) → prenajímateľ.
4. Postup pre nájomníka
Drobná oprava
- Opraviť sám / objednať
- Schovať účet (dôkaz)
- Nad limit → požiadať prenajímateľa písomne
Veľká oprava
- Písomne oznámiť (email, SMS) — dátum, popis, fotky
- Prenajímateľ má primeranú lehotu (typicky 30 dní)
- Ak nereaguje:
- Nechať opraviť sami → požadovať refund
- Zraziť z nájmu (extrémne, doporučuje advokát)
- Vypovedať smluvu (vážne vady)
5. Postup pre prenajímateľa
- Predpokladajte 5 % nájmu na opravy ročne
- Servisné zmluvy (kotol 1× ročne, ~80–150 €)
- Reagovať do 24 h na správy
- Vážnu opravu do 7 dní
- Ročné kontroly bytu (s predstihom písomne)
6. Tabuľka — 30 najčastejších opráv
| Oprava | Cena | Kto platí |
|---|---|---|
| Žiarovka | 1–8 € | Nájomník |
| Kohútik | 25 € | Nájomník |
| Sifón | 8 € | Nájomník |
| Splachovadlo | 16 € | Nájomník |
| Poistka | 2 € | Nájomník |
| Klika dverí | 12 € | Nájomník |
| Zámok | 30 € | Nájomník |
| Tesnenie okien | 8 € | Nájomník |
| Vyspravenie dierok | 4 € | Nájomník |
| Čistenie komínu | 40 € | Nájomník |
| Servis kotla | 100 € | Prenajímateľ |
| Výmena kotla | 1 400 € | Prenajímateľ |
| Oprava radiátora | 120 € | Prenajímateľ |
| Výmena boilera | 600 € | Prenajímateľ |
| Výťah | zdieľané SVB | Prenajímateľ |
| Výmena okien | 2 000 € | Prenajímateľ |
| Výmena sporáka | 320 € | Prenajímateľ |
| Výmena práčky | 480 € | Prenajímateľ |
| Pleseň z kondenzácie | 20 € | Nájomník |
| Pleseň zo zdiva | 200+ € | Prenajímateľ |
| Renovácia miestnosti | 1 000+ € | Prenajímateľ |
| Opotrebenie parkiet | dle veku | Prenajímateľ |
Záver
- Do 20 € na zásah / 2 €/m² ročne = nájomník
- Vše ostatné = prenajímateľ
🚀 Prenajímate bez realitky? Inzerujte zadarmo na RealFree.sk.
FAQ
Čo keď nájomník odmieta zaplatiť drobnú opravu? Pripomeňte písomne. Pri ukončení zrazte z kaucie (s vstupným protokolom ako dôkaz).
Prenajímateľ neopraví vážnu vadu? Písomné oznámenie + 30 denná lehota → potom môžete sami opraviť a požadovať refund alebo vypovedať.
Môžeme sa v zmluve dohodnúť inak? Nie. § je kogentný (povinný) — nemožno obísť v prospech prenajímateľa.