🇸🇰 Tento článok platí pre Slovenskú republiku. Českú verziu nájdete na realfree.cz.
⚡ Rýchle zhrnutie
Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste vlastnili aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia, neplatíte ani daň z príjmu (19/25 %), ani zdravotné odvody (14 %). Ak test nesplníte, zdaňujete zisk (predajná cena mínus to, čo ste do nehnuteľnosti preukázateľne dali) — a okrem dane vám vznikajú aj 14 % zdravotné odvody. Pri dedení v priamom rade sa do 5 rokov započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Na Slovensku už neexistuje žiadna daň z prevodu/nadobudnutia nehnuteľnosti.
Predaj bytu alebo domu sa skončí radosťou z peňazí na účte — kým nepríde otázka: „A budem z toho platiť daň?" Dobrá správa je, že väčšina ľudí, čo predáva svoje bývanie po rokoch, nakoniec neplatí nič. Horšia správa je, že keď do výnimky nespadnete, okrem dane vás čakajú aj zdravotné odvody — a to už sú poriadne peniaze. Poďme si to prejsť zrozumiteľne pre rok 2026.
O akú daň vlastne ide
Keď predáte nehnuteľnosť so ziskom a nemáte nárok na oslobodenie, ten príjem spadá pod daň z príjmov fyzických osôb podľa zákona č. 595/2003 Z. z. (§ 8 — ostatné príjmy, oslobodenie podľa § 9). Nezdaňujete celú predajnú cenu, ale len zisk: rozdiel medzi tým, za koľko predávate, a tým, čo ste do nehnuteľnosti preukázateľne vložili. Pozor, na Slovensku k tomu navyše pribúdajú zdravotné odvody 14 % zo základu dane — to je dôležitý rozdiel oproti Česku, kde sa pri predaji neplatia.
5-ročný test: cesta, ako neplatiť nič
Najčastejší dôvod, prečo predávajúci neplatí ani cent, je 5-ročný test. Ak medzi nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti uplynie aspoň 5 rokov, je príjem z predaja oslobodený od dane aj od zdravotných odvodov. Doba sa počíta odo dňa nadobudnutia — teda zápisu vlastníctva do katastra (vkladu) — do dňa predaja. Na rozdiel od Česka neexistuje žiadne „2-ročné bývanie" ani osobitné pravidlo na „bytovú potrebu"; rozhoduje čisto doba vlastníctva.
Výnimka: oslobodenie po 5 rokoch sa nevzťahuje na nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku — pri tej beží 5-ročná lehota až od jej vyradenia z obchodného majetku.
🏠 Predávate bez realitky?
Na RealFree predáte nehnuteľnosť priamo, bez provízie realitke — ušetríte aj tisíce eur. A na dane či zmluvy si môžete najať advokáta alebo daňového poradcu za pevnú cenu, aj tak budete výrazne lacnejší. Pridanie ponuky je zadarmo.
Pridať ponuku zadarmo →Zdedili ste nehnuteľnosť?
Pri dedení v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch) alebo po manželovi/manželke sa do 5-ročného testu započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Takže keď rodičia byt držali 20 rokov a vy ho po zdedení hneď predáte, test je dávno splnený a neplatíte nič. Pri dedení v nepriamom rade (napr. po strýkovi) sa však 5 rokov počíta až odo dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol dedič. To je častý a drahý omyl — vždy si overte, v akom rade ste dedili.
Ako sa daň počíta, keď ju platiť musíte
Keď do výnimky nespadnete, zdaňuje sa zisk, nie celá cena. Základ dane je príjem mínus preukázateľné výdavky. Medzi výdavky patria najmä:
- kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (pri zdedenej/darovanej sa postupuje podľa zákona — často cena zistená znalcom),
- preukázateľné investície do zhodnotenia — rekonštrukcia, nová kuchyňa, zateplenie (odložte si faktúry!),
- náklady spojené s predajom — provízia, znalecký posudok, právne služby, inzercia.
Z výsledného zisku sa potom počíta:
- daň z príjmu 19 % do zákonom stanovenej hranice (cca 47-tisíc € základu dane), 25 % z časti nad ňou,
- zdravotné odvody 14 % zo základu dane (zákon č. 580/2004 Z. z.) — tie sa vyrovnajú cez ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.
Príklad: byt ste kúpili za 120 000 €, predáte za 150 000 €, do rekonštrukcie dali 10 000 €. Zisk = 150 000 − 120 000 − 10 000 = 20 000 €. Daň 19 % = 3 800 €, zdravotné odvody 14 % = 2 800 €, dokopy zhruba 6 600 €. Preto sa oplatí starostlivo odkladať všetky doklady — každá faktúra za zhodnotenie znižuje základ.
Kedy daň platím a kedy nie — prehľad
| Situácia | Platíte daň + odvody? |
|---|---|
| Vlastníctvo ≥ 5 rokov od nadobudnutia | Nie — oslobodené |
| Zdedené v priamom rade, poručiteľ test splnil | Nie — oslobodené |
| Predaj do 5 rokov od nadobudnutia | Áno — 19/25 % daň + 14 % odvody zo zisku |
| Nehnuteľnosť v obchodnom majetku (do 5 r. od vyradenia) | Áno |
Kedy a ako daň priznať
Keď daň platiť máte, uvediete príjem v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) za rok, v ktorom ste peniaze prijali. Priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka (lehotu si možno predĺžiť). Zdravotná poisťovňa následne cez ročné zúčtovanie vyčísli 14 % odvod. K priznaniu majte pripravené doklady o obstarávacej cene a o výdavkoch na zhodnotenie a predaj. Ak si nie ste istí, či vám oslobodenie patrí, radšej sa poraďte s daňovým poradcom — chyba v tisícoch eur sa neoplatí.
Časté chyby a omyly
- Počítanie lehoty od podpisu zmluvy. Rozhoduje nadobudnutie — vklad do katastra, nie dátum na zmluve.
- Zabudnuté zdravotné odvody. Okrem dane sa platí aj 14 % — mnohí počítajú len s daňou.
- Nezohľadnené výdavky. Zdaňuje sa zisk, nie celá cena — odkladajte faktúry za rekonštrukcie a náklady na predaj.
- Dedenie v nepriamom rade. Tam sa doba poručiteľa nezapočítava.
- Nehnuteľnosť v obchodnom majetku. Oslobodenie beží až od jej vyradenia.
Čo si z toho odniesť
Pri predaji vlastného bývania po rokoch je daň skôr výnimka — väčšinu ľudí zachráni 5-ročný test. Kľúč je vedieť, že lehota beží od vkladu do katastra, a nezabudnúť, že okrem dane 19/25 % na Slovensku pribúdajú aj 14 % zdravotné odvody. Ak daň platiť budete, zdaňujete len zisk — preto odkladajte všetky doklady. A keď predávate priamo bez realitky, ušetríte navyše províziu; pár desiatok eur za konzultáciu s daňovým poradcom sa pri obchode za desaťtisíce vráti v pokojnom spánku.
Časté otázky
Po koľkých rokoch sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti?
Po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia (vkladu do katastra). Potom je príjem oslobodený od dane aj od zdravotných odvodov.
Platí sa na Slovensku okrem dane aj niečo navyše?
Áno — pri zdaniteľnom predaji sa okrem dane 19/25 % platia aj zdravotné odvody 14 % zo základu dane. To je rozdiel oproti Česku.
Existuje oslobodenie podľa trvalého pobytu ako v Česku?
Nie. Na Slovensku rozhoduje čisto 5-ročný test vlastníctva; osobitné pravidlo na 2-ročné bývanie ani „bytovú potrebu" sa neuplatňuje.
Ako sa počíta daň, keď ju platiť musím?
Zo zisku — predajná cena mínus obstarávacia cena a preukázateľné výdavky. Daň 19 % (25 % nad zákonnou hranicou) plus 14 % zdravotné odvody.
Zdedil som byt — započítava sa doba rodičov?
Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi áno — započítava sa aj doba vlastníctva poručiteľa. Pri nepriamom rade sa počíta až od nadobudnutia dedičom.
Zdroje
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov — § 8 a § 9 (oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti)
- Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení — zdravotné odvody 14 %
- Finančná správa SR — informácie k predaju nehnuteľnosti
Všeobecné informácie, nejde o daňové ani právne poradenstvo. Sadzby a hranice pre rok 2026 si overte k dátumu predaja; pri konkrétnom prípade sa poraďte s daňovým poradcom.