Tento článok platí pre Slovensko. Českú verziu nájdete na realfree.cz.
⚡ Rýchle zhrnutie
Druhý byt na investíciu môže byť dobrý zdroj príjmu a dlhodobého zhodnotenia — ale počítajte s vyššími vlastnými zdrojmi a prísnejším financovaním. NBS dnes pri hypotékach drží limit LTV štandardne do 80 % (do 90 % pri prvom bývaní) a limity DTI a DSTI. Od 1. októbra 2026 sa pripravuje rozdelenie do troch kategórií, kde pri tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti klesne maximálne LTV na 70 %. Hrubý výnos z prenájmu býva 3–5 % ročne, čistý po nákladoch a dani skôr 2–4 %, k tomu zhodnotenie nehnuteľnosti. Než kúpite, spočítajte si reálny výnos vrátane fondu opráv, dane, poistenia, údržby a neobsadenosti.
Kúpiť druhý byt a prenajímať ho patrí medzi najobľúbenejšie spôsoby, ako na Slovensku zhodnotiť peniaze. Je hmatateľný, dlhodobo rastie na cene a generuje mesačný príjem. Nie je to však automatická výhra — výnos ľahko pohltí zlý výpočet, prázdne mesiace alebo drahšia hypotéka. V tomto sprievodcovi prejdeme, ako druhý byt reálne financovať, ako spočítať skutočný výnos a aké riziká strážiť. Nadväzujeme na sprievodcu investíciou do nehnuteľností a pasívnym príjmom.
Hypotéka na investičný byt: čo platí a čo sa chystá
NBS dnes oficiálne nerozlišuje investičné hypotéky samostatným limitom — platia všeobecné pravidlá:
- LTV štandardne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (s obmedzenými výnimkami do 90 %, typicky pri prvom bývaní). Pri byte za 200 000 € teda počítajte s vlastnými zdrojmi aspoň okolo 40 000 €.
- DTI — limit celkového dlhu voči ročnému príjmu (rádovo osemnásobok, viazaný aj na vek a splatnosť).
- DSTI — limit splátok dlhov voči príjmu domácnosti.
Od 1. októbra 2026 sa pripravuje rozdelenie žiadateľov do troch skupín: prvé bývanie až do 90 % LTV, bežní kupujúci štandardne 80 % a investori (tretia a ďalšia rezidenčná nehnuteľnosť) s maximom 70 % LTV. Ak teda plánujete druhý či tretí byt na prenájom, počítajte do budúcna s vyššími vlastnými zdrojmi. Aktuálne podmienky a sadzby si vždy overte u banky; prehľad máme aj v sprievodcovi hypotékou.
Ako spočítať skutočný výnos (ROI)
Najčastejšia chyba je počítať výnos len ako „nájom delené cenou bytu". To je hrubý výnos a realitu nadhodnocuje. Počítajte v troch krokoch:
- Hrubý výnos = ročné nájomné ÷ cena bytu. Príklad: byt 200 000 €, nájom 750 €/mes = 9 000 €/rok → hrubý výnos 4,5 %.
- Čistý výnos = (ročné nájomné − ročné náklady) ÷ cena bytu. Od nájmu odpočítajte fond opráv, poistenie, daň, údržbu a rezervu na neobsadenosť. Reálne to býva 2–4 %.
- Cash-on-cash výnos (s hypotékou) = ročný čistý cashflow ÷ vložené vlastné zdroje. Tu sa ukáže, či vám byt po splátke hypotéky reálne niečo nesie.
K výnosu z nájmu pripočítajte zhodnotenie nehnuteľnosti v čase — pri dobre vybranej lokalite je často väčšia časť celkového výnosu než samotný nájom.
Náklady, na ktoré sa zabúda
- Daň z príjmu z prenájmu — podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z., s ročným oslobodením 500 € a len skutočnými výdavkami. Rozbor v sprievodcovi daňou z prenájmu.
- Príspevok do fondu opráv a správa — platíte vy ako vlastník.
- Poistenie nehnuteľnosti a prípadne poistenie zodpovednosti.
- Údržba a opravy — počítajte rezervu (orientačne 5–10 % nájmu).
- Neobsadenosť — počítajte aspoň s jedným prázdnym mesiacom ročne.
- Úroky z hypotéky — najväčšia položka pri kúpe na páku.
Hľadáte investičný byt — alebo ho chcete predať?
Na RealFree nájdete aj pridáte inzerát zadarmo a bez provízie. Jednáte priamo s druhou stranou.
Pridať inzerát zadarmo →Riziká, ktoré sa neoplatí podceniť
- Rast úrokov a refinancovanie. Po skončení fixácie môže splátka vyskočiť. Počítajte scenár s vyššou sadzbou.
- Problémový nájomník. Neplatenie a vysťahovanie môže trvať mesiace. Dôkladne preverujte nájomníkov a majte poriadnu nájomnú zmluvu a depozit.
- Nízka likvidita. Byt nepredáte zo dňa na deň — peniaze sú viazané na roky.
- Koncentrácia. Celý kapitál v jednom byte a jednej lokalite je veľké vajce v jednom košíku.
Alternatíva: nehnuteľnosti bez páky a správy
Ak vás odrádza nutný vyšší vlastný kapitál, starosť so správou alebo riziko jedného bytu, existuje cesta, ako do nehnuteľností ísť bez toho všetkého — nehnuteľnostný crowdfunding. Investujete od malých súm do viacerých projektov naraz, bez hypotéky a bez nájomníkov, s licencovanou platformou pod dohľadom regulátora. Nie je to náhrada za vlastný byt so zhodnotením a pákou, ale ako doplnok portfólia alebo prvý krok do nehnuteľností dáva zmysel. Porovnanie ciest rozoberáme v sprievodcovi pasívnym príjmom.
Časté otázky
Koľko vlastných zdrojov potrebujem na investičný byt?
Dnes pri LTV do 80 % počítajte aspoň s 20 % ceny z vlastných zdrojov. Od 1. 10. 2026 sa pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti zníži maximálne LTV na 70 %, teda budete potrebovať aspoň 30 %.
Rozlišuje NBS investičné hypotéky?
Zatiaľ nie samostatným limitom — platia všeobecné pravidlá LTV/DTI/DSTI. Rozdelenie na prvé bývanie, bežných kupujúcich a investorov sa pripravuje od 1. 10. 2026.
Aký je reálny výnos z investičného bytu?
Hrubý výnos 3–5 % ročne, čistý po nákladoch a dani skôr 2–4 %, k tomu dlhodobé zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré je v dobrej lokalite často hlavná časť výnosu.
Ako sa daní príjem z prenájmu druhého bytu?
Podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. — s ročným oslobodením 500 € a len skutočnými výdavkami. Z prenájmu sa neplatia sociálne ani zdravotné odvody.
Oplatí sa viac byt, alebo crowdfunding?
Byt ponúka páku a zhodnotenie, ale chce vyššie vlastné zdroje a prácu. Crowdfunding je bez páky a starostí — vhodný ako doplnok alebo prvý krok.
Článok nepredstavuje investičné ani daňové odporúčanie. Investície nesú riziko straty — rozhodnutia robte podľa vlastnej situácie a prípadne po konzultácii s odborníkom.
Zdroje: nbs.sk, peniaze.sk, startitup.sk, financnasprava.sk, zákon č. 595/2003 Z. z. Sadzby a limity sú orientačné k júnu 2026 — konkrétne podmienky overte u banky a dane s účtovníkom.