TL;DR — koľko zaplatíte 2026
| Ročný nájom | Skutočné výdavky ~25 % | Daň 19 % | Mesačne |
|---|---|---|---|
| 6 000 € (500 €/m) | 1 500 | 855 | 71 |
| 9 000 € (750 €/m) | 2 250 | 1 283 | 107 |
| 12 000 € (1 000 €/m) | 3 000 | 1 710 | 142 |
| 18 000 € (1 500 €/m) | 4 500 | 2 565 | 214 |
Pravidlo: zhruba 14 % z hrubého nájmu zaplatíte na dani (po výdavkoch).
1. Čo je „príjem z prenájmu" daňovo
Podľa § 6 ods. 3 zákona o daniach z príjmov SR je to dlhodobý prenájom nehnuteľnosti. Nepatrí sem: - ❌ Krátkodobé prenájmy (Airbnb < 30 dní) → § 6 ods. 1 (závislá činnosť) alebo § 6 ods. 2 (živnosť) - ❌ Prenájom hotelového typu (so službami)
2. Sadzba dane 2026
| Ročný zisk | Sadzba |
|---|---|
| Do 47 537,98 € | 19 % |
| Nad 47 537,98 € | 25 % |
Väčšina prenajímateľov spadá pod 19 %.
3. Skutočné výdavky (paušál v SR nie je)
Na rozdiel od ČR si v SR pri prenájme nehnuteľnosti NEMÔŽETE uplatniť paušálne výdavky. Iba skutočné, preukázateľné.
Čo si môžete uplatniť:
- Odpisy nehnuteľnosti (40 rokov = 2,5 % ročne z obstarávacej ceny stavby)
- Úroky z hypotéky
- Opravy a údržba
- Poistenie nehnuteľnosti
- Daň z nehnuteľnosti
- Provízia realitke (ak platíte)
- Náklady na inzerciu (placené portály — RealFree.sk je zadarmo)
4. Praktické príklady
Príklad A: Mladý investor s malým bytom
- 1-izbový, prenájom 500 €/m = 6 000 € ročne
- Bez hypotéky, bez veľkých opráv
- Skutočné výdavky: 600 € (poistenie, daň z nehnuteľnosti, drobné opravy)
Kalkulácia: - Príjem: 6 000 € - Výdavky: 600 € - Základ dane: 5 400 € - Daň 19 %: 1 026 €
Ale s nezdaniteľnou časťou (~5 758 € v 2026) — nulová daň, ak je toto váš jediný príjem.
Príklad B: Rodina s investičným bytom na hypotéke
- 2-izbový, prenájom 750 €/m = 9 000 € ročne
- Hypotéka úroky: 1 400 €/rok
- Odpisy bytu: 1 200 €/rok
- Poistenie: 200 €
- Drobné opravy: 300 €
Kalkulácia: - Príjem: 9 000 € - Výdavky: 3 100 € - Základ dane: 5 900 € - Daň 19 %: 1 121 €
5. 5 legálnych trikov na úsporu
1. Maximalizujte odpisy
Nehnuteľnosti sa odpisujú 40 rokov. Dôležité: rozdeľte cenu nehnuteľnosti na pozemok + stavbu v kúpnej zmluve. Pozemok sa neodpisuje.
2. Refinancujte hypotéku
Nižšie úroky = väčší odpočet.
3. Investujte do energetickej úspory
Niektoré modernizačné výdavky možno odpísať jednorazovo.
4. Poistka zodpovednosti prenajímateľa
80–150 €/rok → odpočet zo základu + ochrana pred žalobou.
5. Nezdaniteľná časť základu dane
~5 758 € v 2026 = ak je prenájom jediný príjem, prvých ~5 800 € je fakticky bez dane.
6. Daňové priznanie
| Termín | Akcia |
|---|---|
| 31. 3. | Podať daňové priznanie za uplynulý rok |
| 30. 6. | Termín s daňovým poradcom |
7. Časté chyby
❌ „Prenájom do 500 € ročne nemusím priznať." → V SR limit pre nezdaniteľné príjmy je 500 € spolu. ❌ „Krátkodobé Airbnb môžem daniť ako § 6 ods. 3." → NIE, Airbnb = živnosť alebo závislá činnosť.
Záver
💰 Tip: pravidelne si vyhraďte 14–15 % nájmu na samostatný účet ako „daňová rezerva".
🚀 Prenajímate bez realitky? Inzerujte zadarmo na RealFree.sk.
FAQ
Musím priznávať príjem z prenájmu aj keď je nízky? Áno, ak ročný príjem prekročí 500 € (limit pre nezdaniteľné príjmy).
Aká je sadzba dane z prenájmu v 2026? 19 % do 47 537,98 € ročne, 25 % nad.
Môžem uplatniť paušál ako v ČR? NIE, v SR sa pri prenájme nehnuteľnosti uplatňujú iba skutočné výdavky.