Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti 2026: Kto platí, koľko a ako na to (kompletný sprievodca)

TL;DR — krátka odpoveď

Daň z prevodu (nadobudnutia) nehnuteľnosti bola v SR zrušená 1. januára 2005. Pri kúpe nehnuteľnosti dnes neplatíte žiadnu „kúpnu daň". Čo ale platíte:

Ak kupujete starší byt alebo dom od fyzickej osoby a budete v ňom bývať, typicky neplatíte žiadnu daň. Pozrime sa na detaily.

1. Daň z prevodu nehnuteľnosti — historicky

Pred zrušením (do 31. 12. 2004) sa daň z prevodu počítala ako 3 % z kúpnej ceny a platil ju predávajúci (resp. nadobúdateľ podľa typu prevodu). Pri byte za 200 000 € by to bolo 6 000 €.

Čo to znamená pre vás v roku 2026

• Ak nakupujete nehnuteľnosť dnes, daň z prevodu neplatíte
• Vlastnícke právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností
• Hradíte len správny poplatok za zápis vkladu (66 € pri zrýchlenom 30-dňovom zápise, 33 € pri 30-dňovom)

2. Daň z nehnuteľnosti (každoročne)

To je daň, ktorú PLATÍTE a naďalej budete platiť ako majiteľ nehnuteľnosti. Pozor na zámenu — „daň z nehnuteľnosti" ≠ „daň z prevodu".

2.1 Kto a kedy platí

• Kto: vlastník nehnuteľnosti k 1. januáru daného roka
• Kedy priznanie: do 31. januára (len v prvom roku vlastníctva / pri zmenách)
• Kedy zaplatiť: podľa rozhodnutia obce/mesta (typicky do 31. mája, pri vyšších sumách v splátkach)

2.2 Koľko

Daň sa počíta podľa: - Plochy nehnuteľnosti (m²) - Lokality (sadzba obce — Bratislava má vyššiu ako vidiek) - Typu (byt vs. dom vs. poľnohospodársky pozemok vs. komerčná stavba)

Orientačné hodnoty 2026 (po niekoľkých zvýšeniach):

2.3 Ako platiť

Po podaní prvého priznania vám obec zašle rozhodnutie o vyrubení dane so sumou a údajmi na úhradu. Môžete platiť: - Bankovým prevodom (variabilný symbol z rozhodnutia) - Poštovou poukážkou - Cez platobné brány miestnej samosprávy (niektoré obce)

2.4 Sankcie za neplatenie

• Pokuta za nepodanie priznania (od 5 €)
• Penále z dlžnej sumy
• Úrok z omeškania (cca 14 % p.a.)

3. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Keď nehnuteľnosť PREDÁVATE, výnos môže podliehať dani z príjmu — ak nesplníte podmienky pre oslobodenie.

3.1 Kedy je predaj OSLOBODENÝ od dane

Toto je najdôležitejšia časť — pre väčšinu ľudí znamená 0 € na dani.

Oslobodenie podľa § 9 zákona o dani z príjmov:

✅ a) 5-ročný časový test: vlastníte nehnuteľnosť aspoň 5 rokov pred predajom

✅ b) Bydlisko: mali ste v nehnuteľnosti trvalý pobyt aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom (a kúpili ste ju pred 1. 1. 2011)

✅ c) Reštitučné predaje — špeciálne výnimky

✅ d) Predaj v rámci dedenia, vyporiadania manželstva, atď. — špeciálne výnimky

3.2 Kedy MUSÍTE platiť daň z príjmu z predaja

❌ Investičná nehnuteľnosť predaná skôr ako po 5 rokoch vlastníctva ❌ Bývali ste tam menej ako 2 roky a nereinvestujete do ďalšieho bývania ❌ Predaj v rámci podnikania (právnická osoba)

3.3 Koľko je daň

Daň činí 19 % z čistého zisku. Prípadne 25 % zo sumy nad 47 537,98 € (rok 2026).

Čo je čistý zisk:

Predajná cena − Kúpna cena − Náklady na vylepšenie − Náklady na predaj (advokát, znalec)

Príklad: - Predajná cena: 260 000 € - Kúpna cena (pred 4 rokmi): 200 000 € - Rekonštrukcia za 4 roky: 20 000 € - Advokát + prevod: 1 200 € - Zisk: 260 000 − 200 000 − 20 000 − 1 200 = 38 800 € - Daň 19 %: 7 372 €

3.4 Daňové priznanie

Podávate do 31. marca nasledujúceho roka po predaji. Použite tlačivo DPFO typu B.

4. DPH pri nových bytoch a domoch

Keď kupujete nový byt alebo dom od developera (právnická osoba), kúpna cena už obsahuje DPH 20 % (resp. 5 % od 1. 1. 2025 pre stavby na bývanie definované zákonom).

4.1 Kedy sa DPH platí

• Nový byt/dom do 5 rokov od kolaudácie predávaný developerom (právnická osoba) → DPH 20 %
• Nový byt/dom na bývanie podľa § 38 zákona o DPH → znížená sadzba 5 % (od 2025)
• Staršia nehnuteľnosť (5+ rokov od kolaudácie) alebo predaj medzi fyzickými osobami → bez DPH

4.2 Praktický dopad

DPH je už zahrnutá v cene v inzeráte. Vy ako kupujúci neplatíte DPH navyše. Ale vedieť to potrebujete preto, aby ste pochopili, prečo je nový byt drahší ako starší rovnakej veľkosti v rovnakej lokalite.

5. Ďalšie poplatky spojené s kúpou/predajom

Spolu dodatočné náklady pri kúpe: typicky 600–1 800 € nad rámec kúpnej ceny.

6. Konkrétne príklady — koľko platím v roku 2026?

Príklad 1: Mladá rodina kupuje starší byt v Bratislave

• Byt 3-izbový, 70 m², Bratislava V, 2010 stavba
• Kúpna cena: 260 000 €

Dane: - Daň z prevodu: 0 € (zrušená) - DPH: 0 € (starší byt, predáva fyzická osoba) - Daň z nehnuteľnosti (1. rok): ~80 €

Ďalšie náklady: - Advokát: 500 € - Návrh na vklad: 66 € - Znalecký posudok (pre hypotéku): 250 €

TOTAL nad kúpnu cenu: ~900 €.

Príklad 2: Investor predáva byt po 4 rokoch

• Byt 2-izbový, 50 m², Košice, kúpený 2022
• Kúpna cena: 130 000 €
• Predajná cena: 165 000 €
• Nikdy v ňom nebýval → nesplňuje podmienku oslobodenia

Daň: - Zisk: 165 000 − 130 000 − náklady na predaj (~1 000) = 34 000 € - Daň z príjmu 19 %: 6 460 €

Príklad 3: Dôchodca predáva dom, kde žil 30 rokov

• Rodinný dom, vlastní od 1995
• Predajná cena: 320 000 €

Daň: 0 € — splňuje podmienku „vlastníctvo 5+ rokov"

7. Časté mýty a chyby

❌ „Daň z prevodu 3 % platím ako kupujúci." → Daň bola zrušená 1. 1. 2005. Žiadna taká daň dnes neexistuje.

❌ „Keď predám byt, musím vždy platiť daň z príjmu." → Ak vlastníte 5+ rokov, ste OSLOBODENÍ.

❌ „Daň z nehnuteľnosti mi vždy príde rozhodnutie, nemusím sa starať." → V prvom roku po kúpe musíte SAMI podať priznanie do 31. 1. Potom vám už chodí rozhodnutie každoročne.

❌ „Predávam lacnejšie ako som kúpil, takže neplatím daň." → Správne. Bez zisku nie je daň. Ale aj tak je dobré uviesť predaj v daňovom priznaní (uvedenie straty).

❌ „Notár a advokát je to isté." → Nie je. Advokát napíše zmluvu (lacnejšie, flexibilné). Notár overí podpisy a uschová peniaze (drahšie, ale s vyššou garanciou).

8. Čo robiť pri predaji bez realitky — daňový kontrolný zoznam

Ak predávate nehnuteľnosť bez realitky (a ušetríte tak 3–5 % provízie = 6 000–15 000 €), nemali by ste zabudnúť:

✅ Pred predajom: - Skontrolovať, či splňujete podmienku oslobodenia od dane z príjmu - Mať aktuálny energetický štítok (PENB) - Skontrolovať zápisy v katastri

✅ Pri predaji: - Dohodnúť notársku úschovu kúpnej ceny (NIE platba na ruku) - Mať kúpnu zmluvu od advokáta (nie sami) - Odovzdať kľúče proti potvrdeniu až po vklade vlastníctva

✅ Po predaji (do 31. marca nasledujúceho roka): - Ak nesplňujete oslobodenie → podať daňové priznanie - Nahlásiť zmenu vlastníka pre daň z nehnuteľnosti (do 31. januára roka po predaji) - Odovzdať plynové/elektrické zmluvy novému majiteľovi

Záver: Daňové prostredie je priateľské

Pre bežnú rodinu, ktorá predáva alebo kupuje vlastné bývanie je daňové prostredie v SR roku 2026 jedno z najprívetivejších v Európe: - Daň z prevodu: zrušená od 2005 - Daň z príjmu z predaja: typicky oslobodené (vlastníctvo 5+ rokov) - Daň z nehnuteľnosti: jediná pravidelná povinnosť, ale relatívne malá

Ak predávate nehnuteľnosť a chcete ušetriť aj províziu realitky (typicky 3–5 % z ceny = 6 000–25 000 €), inzerujte zadarmo na RealFree.sk.

FAQ — Často kladené otázky

Platím v roku 2026 daň pri kúpe bytu na Slovensku? Nie, daň z prevodu nehnuteľnosti bola v SR zrušená v roku 2005. Ak kupujete od fyzickej osoby, neplatíte žiadnu „kúpnu daň". Ak kupujete nový byt od developera, DPH 20 % (alebo 5 % pre stavby na bývanie podľa § 38) je už súčasťou kúpnej ceny.

Bývam 5 rokov vo vlastnom byte, predávam ho. Platím daň? Nie, splňujete podmienku „vlastníctvo 5+ rokov" → oslobodené od dane z príjmu (§ 9 ZDP).

Vlastním investičný byt 3 roky, predávam so ziskom 30 000 €. Daň? Áno. Nesplňujete 5-ročný časový test. Daň z príjmu 19 % z 30 000 = 5 700 €.

Keď predám nehnuteľnosť po 5 rokoch, je to vždy bez dane? Áno, podmienka „vlastníctvo 5+ rokov" je dôvod oslobodenia bez ohľadu na to, či ste tam bývali.

Kedy musím zaplatiť daň z nehnuteľnosti v roku 2026? Podľa rozhodnutia obce — typicky do 31. mája 2026. Pri vyšších sumách v splátkach. Priznanie sa podáva len v prvom roku po kúpe (do 31. 1.) — potom vám už chodí rozhodnutie automaticky.

Môžem si DPH z nového bytu odpočítať? Iba ak ste platiteľ DPH a byt používate na podnikanie. Pre bežné bývanie DPH nemožno odpočítať.

Súvisiace články

• Prenájom bytu bez realitky 2026: Ako nájsť nájomníka priamo
• Energetický štítok nehnuteľnosti (PENB) 2026
• Inzercia nehnuteľností zadarmo na RealFree.sk